پرسشهای رایج در قراردادهای اجاره: قرارداد اجاره، یکی از مهمترین قراردادهای حقوقی است که در زندگی روزمره افراد نقش پررنگی ایفا میکند. این قرارداد، حقوق و تکالیف طرفین معامله یعنی موجر (صاحب ملک) و مستأجر (اجارهکننده) را مشخص میکند. با توجه به اهمیت این قرارداد، پرسشهای بسیاری در خصوص آن مطرح میشود. از جمله این پرسشها میتوان به موارد زیر اشاره کرد: شرایط فسخ قرارداد، تعمیرات ملک، ودیعه مستأجر، هزینههای جانبی، و تمدید قرارداد. در این مقاله سعی شده است به برخی از پرتکرارترین این پرسشها پاسخ داده شود تا به شما در درک بهتر حقوق و تکالیف خود کمک کند. همچنین، به منظور اطمینان از رعایت حقوق طرفین و جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی، توصیه میشود که قبل از امضای قرارداد اجاره، با یک مشاور حقوقی مشورت کنید.
چه مواردی باید در قرارداد اجاره قید شود؟
قرارداد اجاره، سندی حقوقی است که حقوق و تکالیف موجر و مستأجر را در طول مدت اجاره مشخص میکند. برای جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی و اطمینان از رعایت حقوق طرفین، این قرارداد باید به صورت دقیق و شفاف تنظیم شود. در زیر به برخی از مهمترین مواردی که باید در یک قرارداد اجاره کامل و جامع قید شود، اشاره میکنیم:
مشخصات طرفین قرارداد
اولین و مهمترین بخش قرارداد، مشخصات کامل طرفین یعنی موجر و مستأجر است. این مشخصات شامل نام و نام خانوادگی، شماره ملی، کد پستی و آدرس دقیق هر یک از طرفین میشود. این اطلاعات برای شناسایی دقیق طرفین قرارداد و پیگیری احتمالی مسائل حقوقی در آینده ضروری است.
مشخصات ملک اجاری
در این بخش، مشخصات کامل ملک اجاری مانند آدرس دقیق، متراژ، تعداد اتاقها، نوع ملک (مسکونی، تجاری و …)، امکانات موجود در ملک (آسانسور، پارکینگ، انباری و …) و هرگونه مشخصه دیگری که برای شناسایی ملک ضروری باشد، به طور دقیق ذکر میشود.
مدت قرارداد
مدت زمانی که قرارداد اجاره به مدت آن منعقد میشود، باید به طور صریح در قرارداد قید شود. این مدت میتواند به صورت ماهانه، سالیانه یا هر دوره زمانی دیگری تعیین شود.
مبلغ اجاره بها
مبلغی که مستأجر باید به عنوان اجاره بها پرداخت کند و نحوه پرداخت آن (ماهانه، سالیانه و …)، یکی دیگر از موارد مهمی است که باید در قرارداد مشخص شود. همچنین، تاریخهای پرداخت اجاره بها نیز باید به طور دقیق تعیین گردد.
ودیعه
ودیعه مبلغی است که مستأجر به عنوان تضمین پرداخت اجاره و رعایت تعهدات خود به موجر پرداخت میکند. مبلغ ودیعه و نحوه بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره، باید در قرارداد قید شود.
هزینههای جانبی
هزینههایی مانند آب، برق، گاز، شارژ ساختمان و …، که به طور معمول در طول مدت اجاره پرداخت میشود، باید مشخص شود که به عهده کدام یک از طرفین است.
تعمیرات
در قرارداد باید مشخص شود که چه نوع تعمیراتی بر عهده موجر و چه نوع تعمیراتی بر عهده مستأجر است. به عنوان مثال، تعمیرات اساسی ملک معمولاً بر عهده موجر و تعمیرات جزئی بر عهده مستأجر است.
حق فسخ قرارداد
شرایطی که در صورت وقوع آنها هر یک از طرفین میتوانند قرارداد را فسخ کنند، باید در قرارداد قید شود. به عنوان مثال، عدم پرداخت اجاره بها به مدت دو ماه متوالی، میتواند یکی از دلایل فسخ قرارداد توسط موجر باشد.
تمدید قرارداد
شرایط تمدید قرارداد و مدت زمان آن، باید در قرارداد مشخص شود. همچنین، حق تقدم تمدید قرارداد برای کدام یک از طرفین محفوظ است.
مسئولیتهای طرفین
در این بخش، تکالیف و مسئولیتهای هر یک از طرفین قرارداد به طور واضح مشخص میشود. به عنوان مثال، موجر موظف است ملک را در وضعیت قابل سکونت تحویل دهد و مستأجر موظف است به ملک آسیب نرساند.
چه مواردی را قبل از امضای قرارداد اجاره باید بررسی کنیم؟
قبل از امضای قرارداد اجاره، موارد زیر را به دقت بررسی کنید:
• بازدید کامل از ملک: از تمام قسمتهای ملک بازدید کنید و از سالم بودن تاسیسات و تجهیزات اطمینان حاصل کنید.
• بررسی مدارک مالکیت: از موجر بخواهید مدارک مالکیت خود را به شما نشان دهد تا از مالک بودن وی اطمینان حاصل کنید.
• مطالعه دقیق قرارداد: قبل از امضا، قرارداد را به دقت مطالعه کنید و از درک کامل مفاد آن اطمینان حاصل کنید.
• مشاوره با افراد مطلع: در صورت لزوم، از مشاوره افراد با تجربه یا وکیل کمک بگیرید.
چه زمانی میتوان قرارداد اجاره را فسخ کرد؟
در برخی شرایط خاص، هر یک از طرفین میتوانند قرارداد اجاره را فسخ کنند. برخی از این شرایط عبارتند از:
• عدم پرداخت اجاره بها به مدت دو ماه متوالی: موجر میتواند در این صورت قرارداد را فسخ کند.
• تخریب ملک توسط مستأجر: موجر میتواند در صورت تخریب ملک توسط مستأجر، قرارداد را فسخ کند.
• عدم رعایت مفاد قرارداد توسط یکی از طرفین: هر یک از طرفین در صورت عدم رعایت مفاد قرارداد توسط طرف مقابل، میتواند قرارداد را فسخ کند.
ودیعه مستأجر چه میشود؟
ودیعه مستأجر باید در پایان مدت قرارداد و پس از کسر هزینههای احتمالی (مانند هزینههای تعمیرات ناشی از تقصیر مستأجر) به وی بازگردانده شود.
چه زمانی ودیعه باید برگردانده شود؟
پایان قرارداد: عموماً موجر موظف است پس از اتمام مدت قرارداد اجاره و تحویل ملک در شرایط مناسب، ودیعه را به مستأجر بازگرداند.
تخلیه زودهنگام: در صورتی که مستأجر پیش از پایان مدت قرارداد ملک را تخلیه کند، موجر میتواند مبلغی را به عنوان جبران خسارت از ودیعه کسر کند. البته این امر منوط به وجود دلایل موجه و توافقات قبلی در قرارداد است.
چه مواردی بر روی بازگشت ودیعه تاثیرگذار است؟
شرایط قرارداد: نحوه بازگرداندن ودیعه، مدتزمان آن و شرایط کسر هزینهها باید در قرارداد اجاره به طور واضح ذکر شود.
وضعیت ملک: اگر مستأجر به ملک آسیبی وارد کرده باشد، موجر میتواند هزینه تعمیرات را از ودیعه کسر کند.
هزینههای مشترک: هزینههای مشترکی مانند آب، برق، گاز و شارژ ساختمان که مستأجر موظف به پرداخت آنها بوده است، باید از ودیعه کسر شود.
تخلفات مستأجر: در صورت تخلف مستأجر از مفاد قرارداد (مانند عدم پرداخت به موقع اجاره)، موجر میتواند بخشی از ودیعه را به عنوان خسارت دریافت کند.
تعمیرات ملک بر عهده کیست؟
به طور کلی، تعمیرات اساسی ملک بر عهده موجر و تعمیرات جزئی بر عهده مستأجر است. اما این موضوع باید در قرارداد اجاره به طور صریح مشخص شود. مسئولیت تعمیرات در یک ملک اجارهای، یکی از موضوعاتی است که اغلب بین موجر و مستأجر اختلاف ایجاد میکند. به طور کلی، قانون مدنی ایران مسئولیت تعمیرات را به دو دسته تقسیم میکند:
تعمیرات اساسی
• تعریف: تعمیراتی که برای حفظ و نگهداری ساختمان ضروری هستند و بدون انجام آنها، ساختمان دچار آسیب جدی میشود.
• مسئولیت: معمولاً بر عهده موجر است. مواردی مانند تعمیر سقف، لوله کشی اصلی ساختمان، سیستمهای گرمایشی و سرمایشی مرکزی و… جزو تعمیرات اساسی محسوب میشوند.
تعمیرات جزئی
• تعریف: تعمیراتی که به دلیل استفاده عادی از ملک ایجاد میشوند و برای حفظ کاربری عادی ملک ضروری هستند.
• مسئولیت: معمولاً بر عهده مستأجر است. مواردی مانند تعویض لامپ، رفع گرفتگی لولههای فاضلاب، تعمیر شیرآلات و… جزو تعمیرات جزئی محسوب میشوند.
اگر مستأجر بخواهد ملک را زودتر تخلیه کند چه باید کرد؟
در صورتی که مستأجر بخواهد قبل از پایان مدت قرارداد ملک را تخلیه کند، باید به موجر اطلاع دهد و خسارات وارده به موجر را جبران کند.
مراحل تخلیه زودهنگام:
1. اطلاعرسانی به موجر: اولین قدم، اطلاعرسانی رسمی مستأجر به موجر است. این اطلاعرسانی باید به صورت کتبی و با ذکر تاریخ دقیق تخلیه باشد.
2. توافق بر سر خسارات: پس از اطلاعرسانی، موجر و مستأجر باید به توافق برسند که مستأجر چه خساراتی را باید بپردازد. این خسارات معمولاً شامل هزینههای پیدا کردن مستأجر جدید، هزینههای تبلیغات و… است.
3. بازگرداندن ودیعه: نحوه محاسبه و بازگرداندن ودیعه مستأجر نیز باید در این توافق مشخص شود.
4. تحویل ملک: در تاریخ تعیین شده، مستأجر باید ملک را در شرایطی که در قرارداد اجاره ذکر شده است به موجر تحویل دهد.
اگر موجر بخواهد ملک را زودتر پس بگیرد چه باید کرد؟
موجر نمیتواند به دلایل واهی ملک را زودتر پس بگیرد. اما در برخی موارد خاص مانند فروش ملک، موجر میتواند با پرداخت خسارت به مستأجر، قرارداد را فسخ کند. در هر یک از این موارد، موجر موظف است به مستأجر خسارت وارد شده را پرداخت کند. میزان این خسارت با توجه به شرایط قرارداد، عرف بازار و مدت زمان باقیمانده از قرارداد تعیین میشود.
چه زمانی میتوانیم از خدمات مشاور املاک استفاده کنیم؟
استفاده از خدمات مشاور املاک میتواند در انجام معاملات ملکی به شما کمک کند. اما توجه داشته باشید که مشاوران املاک نیز مانند سایر افراد ممکن است منافع شخصی خود را دنبال کنند. بنابراین، قبل از انتخاب مشاور املاک، به دقت تحقیق کنید و از معتبر بودن آن اطمینان حاصل کنید.
چه مدارکی برای تنظیم قرارداد اجاره لازم است؟
برای تنظیم قرارداد اجاره، به مدارک زیر نیاز است:
• کارت ملی هر دو طرف قرارداد
• سند مالکیت ملک
• شناسنامه ملک
• جواز ساخت
یک قرارداد اجاره کامل و جامع باید شامل موارد زیر باشد:
• مشخصات طرفین قرارداد: نام و نام خانوادگی، کد ملی، شماره تماس و آدرس کامل موجر و مستأجر.
• مشخصات ملک اجاری: آدرس دقیق ملک، متراژ، تعداد اتاقها، امکانات (آسانسور، پارکینگ و …) و هرگونه مشخصه خاص دیگر.
• مدت قرارداد: مدت زمانی که قرارداد اجاره معتبر است.
• مبلغ اجاره بها: مبلغ اجاره و نحوه پرداخت آن (ماهانه، سالیانه و …)
• ودیعه: مبلغ ودیعه و شرایط بازگرداندن آن.
• هزینههای جانبی: هزینههایی مانند آب، برق، گاز و شارژ ساختمان که بر عهده چه کسی است.
• تعمیرات: مسئولیت تعمیرات اساسی و جزئی بر عهده چه کسی است.
• تخلیه زودهنگام: شرایط فسخ قرارداد و جریمههای مربوط به آن.
• تمدید قرارداد: شرایط تمدید قرارداد و مدت زمان آن.
• حل اختلافات: روش حل اختلافات احتمالی بین موجر و مستأجر.
• حقوق و تکالیف موجر: تحویل ملک در شرایط مناسب، حفظ و نگهداری ساختمان، انجام تعمیرات اساسی، دریافت اجاره بها به موقع.
• حقوق و تکالیف مستأجر: پرداخت به موقع اجاره بها، نگهداری از ملک، عدم ایجاد مزاحمت برای همسایگان، تخلیه ملک در موعد مقرر.
در صورت تخلف یکی از طرفین از مفاد قرارداد، طرف مقابل میتواند به دادگاه مراجعه کرده و خسارت خود را مطالبه کند. همچنین، در برخی موارد، تخلف از قرارداد میتواند منجر به فسخ قرارداد شود.
برای نوشتن یا بررسی یک قرارداد اجاره، بهتر است از یک مشاور حقوقی کمک بگیرید. با این حال، چند نکته کلی وجود دارد که باید به آنها توجه کنید:
• وضوح و صراحت: قرارداد باید به گونهای نوشته شود که هر دو طرف به راحتی آن را درک کنند.
• کامل بودن: تمام شرایط و توافقات باید به طور کامل در قرارداد ذکر شود.
• قانونی بودن: قرارداد نباید با قوانین و مقررات مغایرت داشته باشد.
توصیه میشود که قبل از امضای هرگونه قرارداد اجاره، آن را به دقت مطالعه کرده و در صورت وجود هرگونه ابهام، از یک مشاور حقوقی کمک بگیرید.
سخن پایانی
قرارداد اجاره، یک تعهد دو طرفه است که نیازمند رعایت حقوق و تکالیف هر دو طرف است. با مطالعه دقیق قرارداد اجاره و آگاهی از حقوق خود، میتوانید از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کرده و از یک اجاره آرام و بدون دغدغه لذت ببرید. به یاد داشته باشید که در صورت بروز هرگونه اختلاف، بهتر است از مشاوره حقوقی کمک بگیرید.
