حق کسب و پیشه و سرقفلی دو اصطلاحی هستند که قراردادهای اجاره اماکن تجاری به چشم میخورند و گاهی به جای هم به کار می‌روند، اما معانی و ویژگیهای متفاوتی دارند.
حق کسب و پیشه حقی است که به دلیل فعالیت مستمر مستأجر در یک ملک تجاری و ایجاد شهرت و اعتبار برای آن مکان، برای مستاجر ایجاد می‌شود. این حق به مرور زمان و در اثر تلاش مستأجر برای جذب مشتری و ایجاد یک برند تجاری در آن مکان به وجود می‌آید. به عبارت دیگر، حق کسب و پیشه به نوعی ارزش افزوده است که مستأجر به ملک تجاری می شود. این حق قابل انتقال به شخص ثالث است و در صورت تصویر اجباری، موجر موظف به پرداخت به مستأجر است.
سرقفلی امانی است که مستأجر در اجاره ملکی ابتدایی به موجر پرداخت می‌کند. این مبلغ می‌تواند به انتخاب موقعیت مکانی خوب ملک، امکانات موجود در ملک و یا شهرت قبلی پرداخت شود. سرقفلی در واقع نوعی حق‌الاجاره پیش‌پرداخت است که در پایان قرارداد به مستأجر بازگردانده می‌شود. اصلی سرقفلی با تفاوت حق کسب و پیشه در این است که سرقفلی یک توافق تجاری بین موجر و مستاجر است و لزوماً به فعالیت‌های مستاجر در ملک ارتباطی ندارد.
حق کسب و پیشه و سرقفلی: دو مفهوم متفاوت در حقوق املاک
در روابط اجاره‌ای، به ویژه در حوزه املاک تجاری، دو اصطلاح مهم و در عین حال متفاوت به نام‌های حق کسب و پیشه و سرقفلی به چشم میخورند. هر چند این دو اصطلاح ممکن است در نگاه اول به هم شبیه به نظر برسند، اما ماهیت و ویژگیهای متمایزی دارند.
حق کسب و پیشه حقی است که به مرور زمان و در نتیجه فعالیت مستمر مستأجر در یک محل تجاری ایجاد می‌شود. این حق هر زمانی به وجود می‌آید که مستأجر با صرف وقت، هزینه و تلاش، برای آن کسب و کار، شهرت و ایجاد کند. به عبارت ساده تر، حق کسب و پیشه به معنای ارزش افزوده است که مستأجر با فعالیت های تجاری خود به ملک تجاری می بخشد. این حق، قانونی است که قانون به رسمیت شناخته شود و از آن حمایت کند. ویژگی های اصلی حق کسب و پیشه عبارتند از:
- ناشی از فعالیت مستأجر: حق کسب و پیشه مستقیماً نتیجه فعالیت مستأجر و ایجاد شهرت برای محل است.
- شخصی بودن: این حق به شخص مستأجر تعلق دارد و قابل انتقال به غیر نیست.
- غیر قابل ارزیابی آسان: تعیین ارزش دقیق حق کسب و پیشه کار ساده نیست و به عوامل متعددی مانند موقعیت مکانی، نوع کسب و کار، مدت زمان اجاره و… بستگی دارد.
- حمایت قانونی از حق کسب و پیشه حمایت می‌کند و در صورت مستثنی کردن اجباری، حق دریافت: از دست دادن این حق را می‌گیرد.
سرقفلی از سوی دیگر، مبلغی است که مستأجر در اجاره ملک تجاری اولیه به موجر پرداخت می‌کند. این مبلغ می‌تواند به انتخاب موقعیت مکانی خوب ملک، امکانات موجود در ملک و یا شهرت قبلی پرداخت شود. سرقفلی در واقع نوعی پیش پرداخت اجاره است که در قرارداد پایانی به مستأجر بازگردانده می‌شود. اصلی سرقفلی با تفاوت حق کسب و پیشه در این است که سرقفلی یک توافق بین موجر و مستاجر است و الزاماً به فعالیت‌های مستأجر در ملک ارتباطی ندارد. ویژگی های اصلی سرقفلی عبارتند از:
- توافقی: سرقفلی بر اساس توافق طرفین قرارداد می‌شود و در قرارداد اجاره قید می‌شود.
- قابل انتقال: کسب حق و پیشه، سرقفلی قابل انتقال به شخص ثالث است.
- ارزیابی آسان‌تر: ارزش سرقفلی معمولاً بر اساس عواملی مانند متراژ، مکان و امکانات تعیین‌کننده ملک می‌شود.
- بازگشت پذیری: در قرارداد پایانی، مبلغ سرقفلی به مستأجر بازگردانده می شود.
در مجموع، حق کسب و پیشه حقی است که مستأجر به واسطه فعالیت‌های خود در ملک کسب می‌کند و در مرور زمان افزایش می‌یابد، در حالی که سرقفلی مبلغی است که مستأجر در اجاره اولیه می‌شود و به نوعی پیش‌پرداخت اجاره می‌شود. شناخت دقیق تفاوت‌های این دو مفهوم برای افرادی که با املاک تجاری سروکار دارند، از جمله مالکین، مستاجران، وکلا و مشاوران املاک بسیار مهم است. زیرا هر کدام از این مفاهیم، حقوق و موارد متفاوتی را برای طرفین قرارداد ایجاد می‌کند.
شناخت تفاوت‌ها: شناخت دقیق تفاوت‌های حق کسب و پیشه و سرقفلی به شما کمک می‌کند تا در هنگام تنظیم قراردادهای اجاره تجاری، از حقوق خود به عنوان دفاع کنید و از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری کنید. همچنین، در صورت بروز اختلاف، آگاهی از این مفهوم به شما کمک می‌کند تا بتوانید ادعای خود را به درستی مطرح کنید و از طریق بررسی قضایی پیگیری کنید.
تفاوت های اصلی حق کسب و پیشه و سرقفلی
| ویژگی | حق کسب و پیشه | سرقفلی |
|---|---|---|
| ماهیت | حقی است که با فعالیت مستأجر به وجود می‌آید | وجهی است که در ابتدا اجاره می‌شود |
| قانونی یا قراردادی | قانونی | قراردادی |
| انتقال پذیری | قابل انتقال نیست | قابل انتقال است |
| ارزیابی | ایجاد | آسان تر |
| ایجاد علت | فعالیت مستأجر و ایجاد اعتبار | محل، امکانات و… |
شباهتهای بین حق کسب و پیشه و سرقفلی
حق کسب و پیشه و سرقفلی، دو اصطلاحی هستند که در حوزه املاک تجاری به کار می‌روند و تفاوت‌های مهمی با افراد دارند، اما برخی از شباهتهای اساسی نیز بین آن‌ها وجود دارند.
1. ارتباط با مستأجر: هر دو حق کسب و پیشه و سرقفلی به نحوی به مستأجر تعلق دارند و می توانند آن را انجام دهند. مستأجر به کسی که در محل فعالیت تجاری می‌کند، از این دو حق بهره‌مند می‌شود. حق کسب و پیشه به دلیل فعالیت مستمر و ایجاد برای محل به مستأجر تعلق می‌گیرد و سرقفلی نیز مبلغی است که مستأجر به موجر پرداخت می‌شود و در واقع نوعی پیش‌پرداخت به حساب می‌آید.
2. ارتباط با محل تجاری: هر دو مفهوم به محل تجاری و استفاده از آن مربوط می‌شوند. حق کسب و پیشه به ارزش افزوده‌ای اشاره دارد که مستأجر با فعالیت خود در محل تجاری می‌بخشد و سرقفلی نیز به موقعیت و ارزش محل تجاری مرتبط است. در واقع، هر دو این مفاهیم به نحوی به ارزش و جذابیت محل تجاری برای مستأجر و سایرین مربوط می‌شوند.
3. پتانسیل ایجاد اختلاف: یکی دیگر از شباهتهای بین حق کسب و پیشه و سرقفلی، پتانسیل ایجاد اختلاف بین موجر و مستأجر است. در بسیاری از موارد، اختلافاتی در خصوص ارزش، میزان و انتقال این دو حق بین قرارداد به وجود می‌آید. این اختلاف می‌تواند دلیل عدم توافق بر سر مفاد قرارداد، تغییر در قوانین و مقررات یا عوامل دیگری مانند افزایش ارزش ملک باشد.
در مجموع، بیشتر حق کسب پیشه و سرقفلی دو مفهوم متفاوتی دارند، اما هر به مستأجر تعلق دارند، به محل تجاری مربوط می‌شوند و پتانسیل ایجاد اختلاف بین موجر و مستأجر را دارند. به همین دلیل، در قراردادهای اجاره تجاری باید به این دو مفهوم توجه شود و مفاد مربوط به آن‌ها به روشنی بیان شود تا از بروز اختلافات جلوگیری شود.
اهمیت تمایز بین حق کسب و پیشه و سرقفلی
درک دقیق تفاوت بین حق کسب و پیشه و سرقفلی نه تنها برای موجر و مستأجر که مستقیماً درگیر روابط اجاره‌ای هستند، بلکه برای وکلا و قضاوتی که با دعاوی مربوط به املاک تجاری سروکار دارند نیز بسیار مهم هستند. این دو مفهوم هر چند ممکن است در نگاه اول مشابه به نظر برسند، اما ماهیت، حقوق متفاوتی را برای ایجاد قرارداد ایجاد می‌کنند. شناخت دقیق این تفاوت‌ها، به تنظیم قراردادهای اجاره دقیق‌تر، تعیین عادلانه میزان هر حقوق و حل و فصل یک نتیجه از اختلافات احتمالی کمک شایانی کند. وکلا با درک این تفاوت‌ها می‌تواند از حقوق موکلان خود به بهترین شکل دفاع کند و قضاوت کند نیز با این دانش می‌تواند آرای عادلانه‌تری صادر کند.
نتیجه گیری
حق کسب و پیشه و سرقفلی هر دو مفهومی هستند که در حقوق املاک و مستغلات بسیار مهم هستند. با توجه به تفاوت‌های این دو مفهوم، می‌توان از بسیاری از مشکلات و اختلافات جلوگیری کرد و حقوق را به نحو احسن تضمین کرد.
